Nova lei dos aluguéis é aprovada em abril: Inquilinos devem se preparar para maior mudança de 2026

Confira o que pode mudar em alugueis, segundo advogada

Uma publicação recente da advogada Jéssica Saldanha chamou a atenção ao destacar mudanças importantes nos contratos de aluguel que passam a ganhar mais rigor a partir de abril de 2026.

Embora essas normas já existam, a advogada alerta que a fiscalização tende a ser mais intensa, exigindo maior cuidado tanto de inquilinos quanto de proprietários.

A principal transformação está na formalização dos contratos e na clareza das cláusulas. Nesta matéria, você entenderá:

• Novas exigências para contratos de aluguel
• Regras mais rígidas para reajustes e garantias
• O que muda com a Reforma Tributária

Contratos de aluguel mais rigorosos

A partir de 2026, segundo a advogada, a tendência é que contratos de locação precisem ser ainda mais claros e completos.

A recomendação da especialista é evitar acordos verbais ou documentos genéricos, já que a ausência de um contrato bem estruturado pode gerar conflitos e até prejuízos.

Entre os principais pontos que passam a exigir mais atenção estão:

• Obrigatoriedade de contrato por escrito
• Definição clara das garantias, como fiador, caução e seguro-fiança
• Responsabilidades detalhadas sobre manutenção e danos

Além disso, o reajuste do aluguel continua permitido apenas no aniversário do contrato, com base em índices previamente acordados.

Ou seja, qualquer alteração fora desse período pode ser considerada irregular.

Impacto direto para inquilinos

Desse modo, para quem mora ou pretende morar de aluguel, as mudanças exigem atenção na hora de assinar o contrato.

Detalhes que antes passavam despercebidos agora podem fazer diferença:

• Valores e regras de reajustes
• Responsabilidade por manutenção
• Multas e condições de rescisão

Com maior fiscalização, a tendência é que contrato mais bem elaborados se tornem padrão, trazendo mais segurança jurídica e exigindo mais atenção do inquilino.

Reforma Tributária

Além disso, a partir de 2026, também ocorre a regulamentação da Lei Complementar 214/2025, que institui o novo modelo de tributação com IBS e CBS.

De acordo com o governo federal, essa mudança impacta na prática:

• Aluguel por temporada (até 90 dias) pode ser equiparado à hospedagem apenas em casos específicos
• Pessoa física só será tributada como empresa se tiver mais de 3 imóveis alugados e renda anual acima de R$ 240 mil

Quem não se enquadra nesses critérios continuam pagamento apenas Imposto de Renda, sem entrar no novo regime.

A Reforma também traz ajustes que, na prática, podem até reduzir a carga tributária em alguns casos:

• Aluguel residencial tradicional terá redução de até 70% na base de cálculo de IBS/CBS
• Alíquota efetiva pode ficar em torno de 8%, além do IR
• Pequenos proprietários ficam protegidos de tributação excessiva

Já para grandes proprietários:

• O imposto incide apenas sobre valores acima de R$ 600 por imóvel
• Há possibilidade de deduzir custos com manutenção e reformas
• Imóveis de menor valor podem gerar benefícios sociais, como cashback para inquilinos de baixa renda

Apesar de entrar em vigor em 2026, a Reforma Tributária não terá impacto total imediato. O processo será gradual:

• 2026: início das adaptações e ajustes
• 2027 a 2033: implementação completa das novas cobranças

https://youtu.be/O_bHVuRc6_E?si=EHEnwvYtnHlhe4Yp