R$115M: Gigante faz compra colossal de Shopping em Salvador (BA) para virar pesadelo do Barra

Shopping gigante em Salvador rivaliza com o Barra. Confira os detalhes desta movimentação

Um movimento estratégico promete reconfigurar o panorama comercial em Salvador-BA, gerando expectativas no setor. Tal aquisição sinaliza uma potencial intensificação na competição entre grandes empreendimentos, ainda que possuam características distintas entre si.

A partir de informações divulgadas pelo portal "Fiis", a equipe do TV Foco, especializada em investimentos e mercado de shoppings, traz agora mais detalhes sobre o assunto.

Expansão de portfólio em Salvador

O fundo imobiliário VISC11 concretizou a compra de uma fração adicional de 25% do Shopping Paralela, localizado em Salvador, Bahia. Com essa negociação, o VISC11 eleva sua participação no ativo, do qual já detinha 11,26%, para um controle mais significativo.

O montante total envolvido nesta colossal aquisição alcança R$ 119,8 milhões, demonstrando a magnitude do investimento realizado.

Detalhes da transação financeira

A gestora do VISC11, a Vinci, detalhou que o desembolso ocorrerá de forma parcelada e com correção monetária. Inicialmente, um pagamento de R$ 5,1 milhões, ajustado pelo IPCA desde 20 de setembro de 2024, será efetuado na conclusão.

Posteriormente, duas parcelas de R$ 57,4 milhões cada serão quitadas em 12 e 18 meses, respectivamente, contados da conclusão da transação. Ambas as parcelas também receberão correção pelo IPCA desde 20 de setembro de 2024.

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Mecanismo de aquisição e obrigações

A participação do VISC11 se efetivará mediante a aquisição integral das cotas de um novo fundo imobiliário. Este novo fundo será constituído especificamente para deter o Shopping Paralela como seu único ativo até o fechamento da transação.

Ademais, o FII recém-criado possui uma obrigação de pagamento a prazo, com saldo devedor atual de R$ 62,9 milhões. Essa dívida apresenta correção pela TR acrescida de 9,85% ao ano, com amortizações mensais e vencimento em maio de 2029.

Rendimentos e projeções financeiras

Após a conclusão da operação, o VISC11 passará a ter direito aos rendimentos distribuídos pelo novo FII. Este, por sua vez, já conta com um resultado acumulado de R$ 10 milhões que ainda não foi distribuído aos cotistas.

A Vinci estima, nessa transação, um cap rate anualizado equivalente a 10,1%, um indicador relevante para o investimento. Paralelamente, projeta um dividend yield médio de 12,4% para o segundo ano da operação, quando o preço da aquisição estiver integralmente pago.

Contudo, a gestora não especificou o impacto dessa aquisição nos dividendos do VISC11, que se mantêm estáveis em R$ 0,80 por cota há oito meses. A próxima divulgação de rendimentos ocorrerá nesta sexta-feira (30).

Contexto de uma negociação anterior

Recentemente, outro FII com foco em shoppings, o HSML11, que é o proprietário majoritário do Shopping Paralela com 52,24%, recuou de uma oferta semelhante. O HSML11 havia iniciado uma transação para adquirir mais 25% do empreendimento em setembro do ano anterior, mas o negócio não avançou.

A HSI, gestora do fundo HSML11, justificou a rescisão do acordo inicial pelo não cumprimento de algumas das condições precedentes relacionadas à estrutura da operação de compra.

Como o Shopping Paralela se posiciona no mercado?

Inaugurado em 2009, o Shopping Paralela é uma referência na capital baiana, estrategicamente posicionado na Avenida Paralela. Essa via é um corredor importante entre o aeroporto e a região central da cidade de Salvador.

O empreendimento dispõe de 56.190 metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL) e abriga 270 lojas. Ademais, possui acesso facilitado por opções de transporte público e um amplo estacionamento, com um crescimento acumulado médio de 6,6% ao ano entre 2019 e 2024.

Durante o ano de 2024, o shopping registrou uma média mensal de vendas de R$ 1.584/m² e um NOI (Net Operating Income) anual de R$ 1.516/m². Assim, os administradores projetam um incremento de 11% nesse movimento para o ano de 2025, fortalecendo sua posição e acirrando a disputa com o Shopping da Barra.

O perfil do investidor

O VISC11 possui um patrimônio líquido de R$ 3,584 bilhões, o que equivale a R$ 124,34 por cota no mercado. O fundo detém participações em um portfólio diversificado, conforme detalhado abaixo:

• Total de 30 shoppings;
• Presença nas cinco regiões do Brasil;
• Ativos localizados em 16 diferentes unidades da Federação.

Atualmente, a participação no Shopping Paralela representa 2% da receita total do VISC11, de acordo com o último relatório gerencial divulgado.

Considerações finais

Portanto, a aquisição de uma fatia maior do Shopping Paralela pelo VISC11 representa um passo estratégico significativo no cenário de 2025.

Vale ressaltar que a movimentação não apenas amplia a presença do fundo na região Nordeste, mas também intensifica a competição no setor de varejo de Salvador, com potencial para redefinir dinâmicas e desafiar estabelecimentos consolidados, como o Shopping da Barra.